齐鲁证券放开房地产限购是大势所趋位置

产后护理 2021-01-25 13:56

齐鲁证券:放开房地产限购是大势所趋 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

投资要点:

事件:《上海证券报》报道,房地产市场实施4年之久的限购政策,在2014年出现松动迹象。继温州传出上报松绑限购的方案后,长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。

我们的观点:

短期来看经济下行是放开房地产限购重要动力。房地产仍然是拉动经济的重要行业,2013年房地产行业增加值占GDP比例为5.9%,如果算上建筑建材、家具等相关行业链占GDP比例约为30%。而经济短期面临巨大压力:1.基建投资因为表外业务缩减以及经济下行财政收入增速下降缺乏资金来源,政府或许巧妇难为无米之炊,此外房地产景气度下滑也会影响土地出让金,同样会制约地方基建投资;2.由于制造业仍然处于去产能过程中,制造业投资整体方向并没有变化,下行趋势将会继续;3.2月房地产新开工同比增速同比大幅下降27.4%,土地购置面积也从11月开始继续下滑,前期房地产销售下滑已经造成房地产投资进入下降通道,银行收紧房贷以及房地产市场观望氛围渐浓导致后期销售将继续下滑;4.由于反腐持续和房地产销售继续走弱,社会消费品种房地产产业链相关消费增速开始滑落,消费对经济的支撑作用也从现在开始会相对偏弱;5.由于美国第一季度GDP会低于预期,那么出口对GDP拉动贡献也会减少,结构性的因素是2008年进入危机后净出口对GDP的拉动作用已经明显下降,再加上近期美国经济数据表现并不乐观,因而净出口对经济拉动作用也不强。根据我们的预测,一季度GDP同比增速7.3%,经济依然向下,其他增长动力短期看不到反转的迹象,因而放开房地产限购显得尤其重要。

放开房地产限购也是调整经济结构、化解金融风险、盘活存量经济的重要手段。盘活存量经济的一个可行的方式是部门间资产负债表的转移。从各部门资产资产负债表来看,2012年中央政府债务8.06万亿加上地方政府负债19.94万亿,政府债务合计接近28万亿,占GDP比例约53%。企业部门债务占GDP比重超过110%,居民部门负债相对健康,只有30%左右。存量经济结构调整可以采用部门间债务优化的方式,诸如把负债率较高的企业部门负债转移到负债率较低的居民部门,从而降低企业部门资产负债率,化解金融风险。而房地产销售就是最好的方式,它直接把居民的存款与收入转移到企业部门,通过利润的增加降低企业的负债比例,通过按揭贷款增加居民负债比例,而居民明显还存在很大加杠杆空间。

粗放的理解框架是房地产市场影响诸多产业链条从而对经济增长起到重要不过到的影响。从效率与资产优化的方式角度来讲,房地产市场销售的增长是平衡各部门资产负债率的最直接、有效的办法。未来房地产调控可能两条线并行,政府做好保障市场,而商品房市场政策放开,完全市场化。

放开房地产限购采取逐渐性、试探性节奏。从他也成为第一位在职期间使用黑莓发电子邮件的美国总统。去年下半年开始开发商已经陆续回归一线城市,二三线城市库存已经都处在相对高位,而今年头两个月一线城市土地成交面积同比增速也大幅增长,从侧面表明开发商对二三线城市的房地产景气相对看淡,三线城市供需比明显大于二线城市,而一线城市最小。因而我们认为短期放开房地产限购主要会包括二三线城市,其中三线城市放开可能性最大,二线城市次之,一线城市短期可能性较小。从中长期角度开看,房地产市场调控的完全放开是大null势所趋。

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